如何控制房地產(chǎn)項目的進(jìn)度

    進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制目標(biāo)之一，其重要性對房地產(chǎn)企業(yè)不言而喻。它直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品進(jìn)入市場的時間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟利益，同時也關(guān)系到消費者的利益。項目計劃進(jìn)度必須服從公司經(jīng)營進(jìn)度的需求。現(xiàn)實中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽度。
    在開發(fā)項目管理當(dāng)中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計劃時間屢屢打破而拖延的情況，給項目成本控制造成極大浪費，更糟的是時間屢屢拖延了之后而難以找到責(zé)任方的情況，最終受到傷害最大的是開發(fā)商自己，或更上層領(lǐng)導(dǎo)。眾所周知，出于資金安排和銷售的需要，項目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間，尤其是商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收。
    在項目管理中,項目的特殊性決定了項目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險。項目本身的設(shè)計、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素,對項目的計劃執(zhí)行會產(chǎn)生各種各樣的影響。  作為項目實施的指導(dǎo)性文件,項目計劃對項目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排,將項目的全過程、全部目標(biāo)和全部活動統(tǒng)統(tǒng)納入計劃的軌道,使人力、材料、機械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運用,以期實施過程中及時對各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào),達(dá)到質(zhì)量優(yōu)良、工期和造價合理的預(yù)定目標(biāo)。為了對工程項目的施工進(jìn)度有效地控制，必須在項目計劃實施之前對影響工程項目進(jìn)度的因素進(jìn)行分析，進(jìn)而提出保證項目計劃成功的措施，以實現(xiàn)對項目計劃的主動控制。影響工程項目計劃的因素有很多，歸納起來，主要有以下幾個方面：
    1、工程建設(shè)相關(guān)單位的影響。影響工程項目計劃的單位不只是施工承包單位。事實上，只要是與工程建設(shè)有關(guān)的單位(如政府有關(guān)部門、業(yè)主，設(shè)計單位、甲材供應(yīng)單位、資金貸款單位，以及自來水、通訊、供電等部門等)，其工作進(jìn)度的拖后必將對施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。因此，控制施工進(jìn)度僅僅考慮施工承包單位是不夠的，必須充分發(fā)揮相關(guān)部門的作用，協(xié)調(diào)各相關(guān)單位之間的進(jìn)度關(guān)系。而對于那些無法進(jìn)行協(xié)調(diào)控制的進(jìn)度關(guān)系，在進(jìn)度計劃的安排中應(yīng)留有足夠的機動時間。
    2、甲供材對工程進(jìn)度造成影響。施工過程中需要的材料、構(gòu)配件、機具和設(shè)備等如果不能按期運抵施工現(xiàn)場或者運抵施工現(xiàn)場后發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，都會對施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。因此，項目計劃控制人員應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，供應(yīng)部應(yīng)做好同材料設(shè)備供應(yīng)商及施工現(xiàn)場的有效及時溝通。采取有效措施控制好物資供應(yīng)進(jìn)度。
    3、設(shè)計變更的影響。在施工過程中，出現(xiàn)設(shè)計變更是難免的，或者是由于原設(shè)計有問題需要修改，或者是由于業(yè)主提出了新的要求。項目計劃控制人員應(yīng)加強圖紙審查，嚴(yán)格控制隨意變更，特別對業(yè)主的變更要求應(yīng)引起重視。
    4、施工條件的影響。在施工過程中，一旦遇到天氣、地質(zhì)及周圍環(huán)境等方面的不利因素，必然會影響到施工進(jìn)度。此時，承包單位應(yīng)利用自身的技術(shù)組織能力予以克服。監(jiān)理應(yīng)積極疏通關(guān)系，協(xié)助承包單位解決那些自身不能解決的問題。風(fēng)險因素包括政治、經(jīng)濟、技術(shù)及自然等方面的各種預(yù)見的因素。經(jīng)濟方面的有延遲付款、分包單位違約等;技術(shù)方面的有工程事故、試驗失敗、標(biāo)準(zhǔn)變化等。
    5、資金的影響。工程施工的順利進(jìn)行必須是足夠的資金作保障。一般來說，資金的影響主要來自甲方，或者是由于沒有及時給足工程進(jìn)度款，或者是由于拖欠了工程進(jìn)度款，這些都會影響到承包單位流動資金的周轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響施工進(jìn)度。項目計劃控制人員應(yīng)根據(jù)甲方的資金供應(yīng)能力，安排好項目計劃，并督促甲方及時撥付工程進(jìn)度款，以免因資金供應(yīng)不足而拖延進(jìn)度，導(dǎo)致工期索賠。
    6、承包單位自身管理水平的影響。施工現(xiàn)場的情況千變?nèi)f化，如果承包單位的施工方案不當(dāng)，計劃不周，管理不善，解決問題不及時等，都會影響工程項目的施工進(jìn)度。
    7、專業(yè)分包的影響。專業(yè)分包的選擇應(yīng)充分做好計劃，不能由此影響工程的進(jìn)展。專業(yè)分包主要包括：鋁合金窗，外墻保溫，電梯，室內(nèi)精裝，消防報警，弱電等等，由于這些專業(yè)分包的作業(yè)內(nèi)容既包含設(shè)計，又包含施工，有的還包含供貨，因而選擇周期會較長，也很難控制。所以建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項目計劃充分做好這些專業(yè)分包的選擇及招標(biāo)計劃，使之與施工進(jìn)度計劃相吻合。
    8、總承包和專業(yè)承包的界面劃分問題。總承包，專業(yè)分包，甲供材等界面劃分問題應(yīng)提前在合同中加以明確，明確得越詳細(xì)越好。這樣就可以避免在施工過程中，對于某一項施工內(nèi)容，不同的施工單位由于各自的理解不同而相互推諉，相互扯皮，同時也可以有效地做好不同工序之間，不同專業(yè)之間，不同承包商之間的有效銜接。（項目管理者聯(lián)盟）
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